1.引言和政策建议:

新首相面临的关键领域之一是解决住房市场的挑战，并帮助将“租房一代”转变为“买房一代”。解决住房危机应该是本届议会剩余时间以及下一届议会经济政策的核心特征。
2019年10月，鲍里斯·约翰逊承诺帮助“租房一代”变成“买房一代”。尽管自那时以来首次购房者的人数继续增加，但由于需要关注大流行，这意味着这一国内问题没有像其他情况下那样占据中心地位。现在这种情况正在改变，在2022年6月宣布将对抵押贷款市场进行审查之后。这次审查可能会对未来住房政策的发展方向产生变革。这个问题很可能是新首相面临的首要问题。
人们普遍认为，解决住房危机需要更多的供应。这是一个关键问题。这既关乎新物业，也关乎增加现有物业的周转。近年来最大的政治斗争之一是计划改革，以取消对新供应的限制。这也可以与绿化带相关的问题联系起来。我们在本文中不讨论这个政治烫手山芋，但写一篇关于住房的论文而不引起人们的注意是错误的。印花税也是如此，它已成为买家的一项重大成本，可能会阻止人们搬家，甚至缩小规模。但是，即使有可能同时增加新建和现有房产的供应，也有可能改善成交量，住房危机也不会得到解决。要做到这一点——除了增加供应和周转之外——还必须解决本文所关注的问题:金融。这是一个同样重要的领域，但在政策辩论中往往没有得到足够的关注——也就是说，应该重新关注为那些希望成为首次购房者的人增加融资的可获得性。 This is a demand side issue.
放贷者在放贷过程中面临信用风险和利率风险。此外，由于房价高企，经济面临艰难的短期前景，这种风险可能意味着银行可能收回部分贷款产品。

建议如下:

在“购买的权利”和“帮助购买”的成功之后，现在是政府鼓励和推出“金融购买”的时候了。这不是政府的新方案，而是一种新方法:促进市场提供解决方案，使租房一代成为买房一代。
这主要是通过采取措施确保市场机制更有效地运行。这与使用纳税人的钱无必威体育投注规则足球关。
这就需要直接解决潜在首次购房者面临的三个障碍:获得存款的困难，借款的LTI限制，以及获得高LTV抵押贷款。

需要三管齐下的方法。

第一个选项是我们的首选。这旨在让市场提供自己的解决方案，如混合抵押贷款，如下所述，政府通过以下方式发挥辅助作用:
- (a)取消可能妨碍借款人获得融资能力的不必要的规章制度;
- (b)确保随着监管放宽，系统内没有系统性风险积聚;
- (c)协助无力支付按金的人士申请按揭。你可以把你的租金计入你的信用评分。这应该是强制性的。此外，这应该是与市场合作的前奏，以确保向这群潜在买家提供100%的LTV抵押贷款:那些有很长时间(比如三年)按时支付租金的人。
如果第一种方法有效，那么第二种方法就不需要了。但考虑到我们所处的经济周期，这是一种值得认真关注的方法，因为房价可能总是会下跌。这是沿着保险路线进行的。在这方面，英国可以借鉴其他国家(比如加拿大)的最佳做法，并以英国政府的抵押担保体系(Mortgage Guarantee System)为基础¹并确保有足够的保险保障，以鼓励贷款机构向首次购房者提供更多贷款。
第三，承认没有解决这一挑战的灵丹妙药，同时为保险产品的发展和市场提供创新的抵押贷款产品提供政策帮助和激励。

具体的政策影响如下:

认识到政府不能对抵押贷款市场进行微观管理，应该后退一步，让市场提供借款人所需的更大灵活性。
避免任何系统性风险的积聚仍然很重要。但在2008年全球金融危机之前，监管钟摆处于一个极端，太轻了，而在之后的几年里，它又转向了另一个极端，太重了。在不累积系统性风险的情况下，在住房领域放宽要求是有空间的。因此，放松但不完全取消对贷款人和借款人的金融监管是需要采取的重要步骤。这将触发抵押贷款市场所需的更多创新，并看到混合抵押贷款产品的增长。
通过高贷款收入比(LTI)抵押贷款放宽对贷款金额的限制。这可能包括通过提高长期抵押贷款比率来增加可分配的金额，并鼓励提供基于市场的混合抵押贷款产品。
鼓励更广泛的长期固定利率抵押贷款。需要明确的是，这应该构成一个从两年或五年的修复，到20年或更长时间的转变。正如我们可能看到的，随着政策利率上升，短期固定利率抵押贷款可能不会为一些借款人提供太多保护。
与评级机构和贷款机构合作，确保支付租金是强制性的，计入信用评分，以允许信用良好的借款人无法储蓄存款，能够购买。有必要确保向信誉良好的借款人提供高LTV抵押贷款，这些借款人有长期支付租金的记录，但他们没有足够的资金支付5%的定金来购买和办理抵押贷款(其中每月的抵押贷款付款可能甚至低于他们已经证明他们有能力支付的租金)。这表明需要100%的贷款价值抵押贷款。然而，95%的LTV目前被视为事实上的上限，高LTV通常被视为超过80%的借款。这样做的目的不是引发系统性风险的积聚，也不是看到贷款条件变得宽松，而是要应对房价相对于收入非常高的现实，并承认存款是一个太大的障碍，即使对优质债权人来说也是如此。
为了防止买房，让房东将首次购房者挤出市场，可以进一步提高养老金上限，以阻止那些可能已经达到上限的人购买房产，以增加他们的养老金。
事实证明，一些政府干预措施既受欢迎又成功。诸如Help To Buy之类的计划已经取得了成功。此外，政府计划中，人们可以在新的开发工作中分享股权。但并不是每个人都想住在这样的新开发项目中，或者住在这样的地方，所以要扩大关注范围，让现有成功的政府计划与市场协同工作，并在人们认为不再有必要时逐步取消官方计划。
预计这些提议不会产生新的系统性风险。虽然很难确切地说有多少人会受益，这一数字可能高达300万，这是一个巨大的数字。

今年6月，在一次重要的住房政策演讲中，英国首相鲍里斯·约翰逊(Boris Johnson)谈到了允许福利受益人购买房产，扩大住房协会租户的购买权，并对抵押贷款市场进行审查。

本文正是在这后一个方面——对抵押贷款市场的回顾——试图为政策辩论增添一些内容。

尽管首相对抵押贷款市场进行审查的意图没有像他演讲的其他方面那样引起那么多的关注，但这次审查有可能引发英国住房政策的重要转变。住房仍然是一个巨大的政治和政策问题，这是一个解决这个问题的机会。

此外，这是一个超越谁是唐宁街10号主人的问题。这是经济的核心问题，也可能是现任政府能否在选举中获胜的关键。事实上，随着下届大选的临近，预计所有主要政党都将像上次一样，在其宣言中重点关注住房问题和“租房一代”问题。这份在政治上保持中立的报纸，可能会在各个政治派别都有吸引力。

去年春天，我写了一份详细的报告²，针对这一课题提出了一系列政策建议。这项研究结果很好，并影响了辩论。现在是更新这一研究的时候了，特别是在我们摆脱大流行的情况下，以及在约翰逊首相最近宣布这一消息之后。这篇论文更详细地涵盖了这里提出的一些问题，比如市场如何提供混合抵押贷款的例子，这种抵押贷款结合了具有不同目标和风险偏好的贷款人的能力，提供了更广泛的抵押贷款产品，包括首次购房者。
在过去的一年里，房价继续快速上涨，英国人口大幅增加，部分原因是脱欧后对移民的自由态度，但不幸的是，规划政策没有改革，这使得在可能有需求的地区建造房屋变得更加困难，人们继续质疑住房供应是否能跟上需求的步伐。例如，许多人可能想住在伦敦和东南部。因此规划改革很重要。

事实上，在许多关于这个话题的讨论中，人们普遍接受的观点是，供应是问题所在。尽管需要解决供应和规划方面的问题，但需要更加注意需求方面，特别是金融问题。

抵押贷款市场需要根本性的变化，一次成功的抵押贷款市场审查引发了必要的变化，使首次购房者能够以负担得起的水平获得融资。

解决住房问题(一些人称之为危机)应成为本届政府剩余任期内经济政策的重要内容，也应成为各主要政党在下次选举前宣布的政策的重要内容。帮助“租房一代”成为“买房一代”是未来政策成功的关键。

在“购买的权利”和“帮助购买”之后，现在是政府推出“金融购买”的时候了。重点应该是帮助提高借款人获得融资的能力，而做到这一点的最佳方式是消除目前存在的任何障碍。

解决问题

英国房地产市场有哪些需要解决的问题?实际上，这些问题可以分为三个相互关联的类别。

其一，房价对许多人来说越来越难以承受，特别是那些希望进入所谓的住房阶梯的人。这可能会使贷款机构在放贷时更加谨慎，从而可能导致抵押贷款的放贷方式更加严格。政策需要注意到这一点，并在必要时提供帮助。
第二，是整个供应问题，尽管人们的直接反应是我们需要增加供应，但供应问题远比这复杂得多。这不仅仅是建造新房产。此外，还需要提高二级市场的成交额，并改善现有物业的利用率。而且，当谈到新建建筑时，它不仅仅是建造新的房产，还包括在人们想要居住的地方提供更多负担得起的房产，以及人们想要居住的类型。也就是说，这些房产需要质量好，而且对于一些买家来说，这些房产也需要看起来很漂亮^3.．这篇文章并不是在争论建立更多的需要，但这只是解决方案的一部分，不是我们在这里的重点。
三是融资问题。这就是本文的重点，即如何帮助确保那些希望成为首次购房者的人有足够的融资。在帮助“租房一代”转变为“买房一代”方面，这一领域尤为重要。

尽管官方对房地产行业进行了持续的干预，多年来，仍然有大量的人希望购买房产，但他们目前无法获得融资。

出租的数量

关于租房人数的最新官方数据来自2018年⁴租房的家庭数量从10年前的280万户大幅增加到2017年的450万户。这应该不足为奇，尤其是考虑到英国人口持续增长的趋势，以及英国家庭性质的变化，小家庭规模的增加。2021年人口普查还显示，年轻家庭在私人租房部门中占很大比例，而在社会租房部门中占很小比例。例如，16-24岁的人在私人租赁业中占12.6%，在社会租赁业中占2.7%，而25-34岁的人分别占30.9%和15.3%，35-44岁的人分别占21.4%和14.2%⁵⁶．

到目前为止，政府干预的最大受益者往往是房地产开发商。考虑到房价已经上涨了一段时间，房主们也过得不错。但通常情况下，只有当股价下跌时，所有者才能实现他们的收益。对于那些正在进行房产交易的人来说，不断上涨的房价通常也意味着要支付更多的钱。

毫无疑问的输家是那些租房和希望拥有房产的人。他们过去被认为很年轻。现在他们很年轻，但正在变老。

首次购房者的平均年龄持续上升，目前为32岁。即使从事高薪的专业工作，一个人的角色也不再是能够买得起房子的保证，因为目前的价格很高，需要大量的存款，而且通过限制非常高的低收入(LTI)抵押贷款来限制借款。

此外，尽管房价的近期前景存在相当大的不确定性——鉴于经济前景的不确定性，房价可能会下跌——但长期趋势的延续表明，未来的前景将是房价上涨。如果是这样，这将进一步加剧潜在首次购房者面临的挑战。但毫无疑问的是，如果利率上升，这将对借款人产生影响，尤其是那些以可变利率借款的人，以及大量将在今年和明年到期固定利率贷款的人。

风险

信贷风险和利率风险，加上高房价和我们所处的经济周期，使当前的形势更加艰难。房价可能会下跌。然而，长期趋势是上升的。避免高负债借款人，从2008年全球金融危机中吸取教训，包括需要避免金融困境，是重要的问题。但这些措施的重要性在于，不要突然关掉抵押贷款的水龙头——这是经济低迷时期的危险所在。而是要确保风险得到适当评估，要么通过加强保险计划，要么通过允许市场评估和消化风险

从房价收入比等历史指标来看，目前房价处于高位。与此同时，如前所述，房价的近期前景并不明朗。虽然房价的趋势一直在上升，但偶尔也会出现挫折。可能被视为对房价不利的两个宏观经济变量是利率上升和失业率上升。现在，利率正在上升，尽管起点较低。与此同时，尽管失业率很低，但经济似乎将大幅放缓，这可能会改变就业前景。这些因素加在一起:高房价，以及随着利率上升甚至失业率上升而出现调整的可能性，可能会强化对贷款控制不应放松的看法。这是房地产市场的一个长期特征，在房价不断上涨的同时，保持贷款控制的压力依然存在。

这种背景总是使借款人更难获得所需的融资，他们会申请高贷款收入比或非常高的贷款价值比抵押贷款。但是为什么人们不能把这些取出来呢?如果人们愿意，为什么不允许他们大量借贷——前提是贷款人愿意承担这种风险——并且基于人们有能力偿还抵押贷款?

毕竟，在房地产市场放贷的银行是否能够评估风险并为其定价?

通常情况下，首次购房者无法获得所需的资金。这个障碍是巨大的，甚至适用于许多有长期支付房租记录的人，他们应该被视为良好的潜在借款人。

障碍包括所需的存款，许多人在贷款收入借贷方面的限制，以及高贷款价值抵押贷款的可用性。

不过，更具体地说，如果有人长期(或许是非常长期)按时支付出租房产的租金，为什么不允许他们借款100%的房产价值呢?如果每月支付的抵押贷款金额比支付的租金金额少——这可能是经常发生的情况，那就更有理由了。

就像我们去年看到的那样，当房价在一年内的涨幅超过了年平均收入时，为什么要强迫租房者坐下来，眼睁睁地看着房价进一步超出他们的承受范围呢?

此外，在贫困地区，如果他们有能力支付月供，为什么不允许人们购买超过房价的房产——比如110%的贷款，其中额外的10%可以帮助翻修房产——并在这个过程中增加其价值?

他们的论点是，如果出现市场失灵，就需要政府干预。然而，政府为帮助人们购房而对房地产市场进行干预，往往导致房价上涨。临时削减印花税只是一个例子。因此，应该避免对价格进行干预。

此外，政府干预的意外后果是，它可能会阻止或阻止市场解决方案的找到。因此，尽管Help to Buy等措施受到欢迎，取得了成功，但现在有必要从不同的角度思考，首先通过取消可能阻碍首次购房者增长的规则或规定来寻求市场解决方案。

这里的问题是，从政策的角度来看，我们可以做些什么来促进首次购房者获得所需融资的能力?首次购房者的数量持续上升。这很好。但房价的持续上涨对首次购房者构成了重大挑战，特别是在是否有足够的资金支付定金，甚至能够借到足够的钱方面，因为有关贷款与收入的规定可能会限制贷款。

这些数字

关于首次购房者的数据可以用两种方式来解释。正在取得进展，但仍有许多工作要做。

6月份发布的最新数据显示，政府要想把“租房一代”变成“买房一代”，还有很长的路要走。

不用说，抵押贷款市场的规模是巨大的。未偿住宅抵押贷款总额为1.63万亿英镑(或16305亿英镑)。今年前三个月抵押贷款预付款总额为769亿英镑。虽然这比上一季度有所上升，但比去年同期下降了7.5%。此外，首次购房者只占抵押贷款预付款总额的不到四分之一。这个价格太低了，无法交付给新一代的买家。这一比例以及分配给首次购房者的金额需要大幅提高

如下表所示，在第三栏中，在过去几年里，首次购房者的比例一直低于总预付款的四分之一。虽然这可能比理想情况要低，但如图所示，趋势是上升的。如果有人认为这一趋势即将趋于平稳，或者即使这一趋势将继续下去，仍有太多的人无法获得融资，那么就有理由进行官方干预。当然，阻力可能是，如果政府可能干预的不确定性被消除，市场会做得更多。

类别	总额(LHS)(亿英镑)	按揭(RHS) %	首次买家%	购买出租(RHS) %	首页搬家公司 (RHS) %
2020年第二季度	44.2	37.8	18.1	14.4	23.4
2020年第三季度	62.5	25	22.9	12.5	32.9
2020年第四季度	76.6	18.5	24.3	11.1	39.6
2021年一季度	83.2	18	21.9	11.7	42.3
2021年第二季度	89.1	16.5	24.7	11.4	41.7
2021年第三季度	73.4	22.9	24.3	11.9	34.6
2021年第四季度	70.2	28.1	23.3	11.8	29.7
2022年一季度	76.9	29	21.4	13.4	29.3

来源:葬礼

来源:使用FCA数据构建

一个积极的发展是，在过去10年里，首次购房者的数量显著增加，这表明最近的发展已被证明是成功的。这表明市场和政府措施都已被证明是成功的。然而，尽管最近的趋势很好，但它可能还不够好。

根据哈利法克斯首次购房者评论⁷去年首次购房者的数量增加到了409370人。这占了所有购房贷款的48%——按数量计算，但不按贷款金额计算。

2020年的类似数据为30.3970万，增幅为50%。而在全球金融危机后的2009年，这一数字为193,940，占39%。因为首次购房者的贷款金额比那些已经在市场上购买更昂贵房产的人要少，这有助于解释为什么首次购房者的贷款总额远低于48%的数字。

过去10年的一个问题是，首次购房者是否被“买房代租房”(buy - to - let buyers)所排挤。随着购房税的增加，这种影响应该会减弱。去年，购买后出租的房屋数量为1.45万套⁸高于近期平均水平。

人们提出的另一个问题是养老金上限受到限制的影响，随着越来越多的人达到这些上限，可能会有一种购买房产的趋势。因此，一种选择可能是取消对养老金上限的限制，以消除另一种激励人们买房出租的意外后果。当然，最近有一项影响房东的立法变化，虽然现在判断其影响还为时过早，但这可能会影响，可能会阻止新房东从购买房产到租房。

所面临的挑战的另一个反映是，如前所述，首次购房者的年龄越来越大。根据哈利法克斯的数据，2021年首次购房者的平均年龄为32岁。在2011年至2021年的过去十年中，这一平均年龄从29岁上升到32岁。这一数字在英国所有地区都有所上升，苏格兰从29岁上升到31岁，威尔士从28岁上升到31岁，北爱尔兰从30岁上升到32岁。

首次购房者面临的障碍

首次购房者通常面临三个相互关联的障碍，其中任何一个都可以阻止获得抵押贷款融资，这些是:存款障碍，贷款收入挑战和获得高贷款价值抵押贷款。

存款约束

英国经济最近的关键转折点是2008年的全球金融危机。自那以后，货币政策一直异常宽松，政策利率处于低位。这助长了资产价格的疯狂通胀——尤其是英国的房地产价格。自2008年以来，英国的经济增长也比2008年危机前弱得多，生产率低下。因此，工资增长未能跟上房价上涨的步伐。

英国国家统计局(Office for National Statistics)的最新数据显示，今年4月，英国平均房价达到28.1万英镑。这一数字为3.1万英镑，比去年同期增长了12.4%。平均价格(以及同比涨幅)从北爱尔兰的16.5万英镑(增长10.4%)，到苏格兰的18.8万英镑(增长16.2%)，威尔士的21.2万英镑(增长16.2%)，英格兰的29.9万英镑(增长11.9%)。

如果有人认为房价是平均收入的四倍是负担能力的门槛，那么值得注意的是，只有15个地方政府的首次购房者的平均房价低于这一门槛⁹．

布伦特原油的平均市盈率为12.3倍，苏格兰克拉克曼南郡为3倍。事实上，房价最难以承受的地区都在伦敦和布伦特，包括卡姆登12.2，哈林杰11.4，沃尔瑟姆森林10.9和希灵顿10.6，而房价最可承受的地区在苏格兰，还包括西邓巴顿郡和东艾尔郡，这两个地区的市盈率都是3.2。

东南地区的地方政府也经历了最严重的衰退首次购房者的购房能力，在过去的十年里，这些都在表格中显示。

地方当局	平均价格12个月至2021年12月(英镑)	2021年平均收入(英镑)	市盈率2021年	2011年市盈率	负担能力恶化
默顿	513811年	51880年	9.9	4.8	108%
赖盖特和班斯特德	386719年	47929年	8.1	4.1	97％
南Kesteven	250788年	36152年	6.9	3.6	94％
西敏寺	682361年	67962年	10．0	5.2	94％
阿什福德	298239年	35216年	8.5	4.4	92％

来源:哈利法克斯

随着房地产价格的上涨，首次购房者面临着重大的价格限制，因此他们必须筹集更多的定金。

近年来有提高存款要求的趋势。但对许多人来说，这可能是一个太大的障碍，尤其是如果房价继续上涨的话。例如，让我们用一个假设的例子来强调，如果押金或房价上涨，首次购房者会受到怎样的冲击。假设你的收入是2.5万英镑，公寓是10万英镑，那么5%的存款意味着你需要将年收入的20%存起来，以满足95% LTV的存款门槛。然而，如果要求的存款更高，那么为了达到90%的LTV，你需要储蓄1万英镑或年收入的40%。

当然，人们可能会储蓄多年，这个例子只是说明，但多年后房价可能会上涨。假设现在这套公寓的价格是15万英镑。在这种情况下，5%的存款需要7500英镑或年收入的30%，10%的存款对于90%的LTV来说就是收入的60%。

在他的研究中，Graham Edwards¹⁰将责任归咎于“监管规定提高了存款要求，使满足抵押贷款的收入条件变得更加困难。”仅举一个例子，他概述了2018年，实际抵押贷款成本为2.35%，可负担性测试中使用的平均利率为7.26%，这意味着首次购房者如果无法在抵押贷款的前五年以这些利率偿还，将被拒绝抵押贷款。

根据全国负担能力特别报告¹¹2021年11月，“相对于收入而言，高房价的后果之一是，它使得提高首付成为潜在首次购房者的重大挑战。事实上，目前20%的存款相当于一个典型全职员工税前收入的110%，创历史新高，高于一年前的102%。”

根据最新的英国家庭调查，2020-21年首次购房者的平均首付为44294英镑，中位数为2.5万英镑。本次调查以957人为样本，22.1%的人支付了购买价格的1%-9%，50%的人支付了10%-19%，10.7%的人支付了20%-29%，12%的人支付了30%-99% - 4.8%的全额购买价格。近三分之二(61.9%)的按揭期限超过30年，三分之一(33.2%)的按揭期限为20-29年，还有4.9%的按揭期限在20年以下。

对整个英国来说，哈利法克斯首次购房者的年度调查显示，去年的平均房价为264,140英镑，平均押金为53,935英镑，约为20%。毫不奇怪，伦敦的平均存款最高，为115,759英镑，占24%。即使是在英国现金存款最低的地区，与平均收入相比，所需的存款数额仍然很高:东北部为26769英镑，北爱尔兰为29199英镑，威尔士为33622英镑，西北部为33983英镑。

政府的政策试图通过提供援助来解决这个问题。其中一个例子是，自2021年4月以来，首次购房者每年最多可以节省4000英镑，并获得25%的政府储蓄奖金，并将终身ISA (LISA)作为长期储蓄产品，为他们的第一套房子存钱。此外，已经持有购房帮助计划(Help to Buy: ISA)的首次购房者可以在2029年11月之前继续在他们的账户中存钱，并在2030年12月之前申请最高3000英镑的政府奖金来购买他们的首套房。

全国各地负担能力报告¹²在今年年初的一项研究中也发现了类似的趋势，“在过去五年中，房价与收益比(HPERs)较高的地方政府所占的比例明显增加。”约45%的当局现在的HPER为6或6以上，而2016年这一比例约为35%。

现在只有14%的地区HPER低于4，低于五年前的22%。”在那份报告中得出的结论是，“这有助于说明全国各地许多首次购房者在筹集首付以购买他们的第一套住房方面面临的挑战。”此外，在英国大部分地区，偿还抵押贷款的成本占税后收入的比例目前高于长期平均水平。

贷款与收入之比

贷款对收入的限制往往被忽视，但它是一个可能影响首次购房者的关键因素，尤其是在房价相对于平均收入非常高的地区。在全球金融危机之后，对高LTV抵押贷款设置了上限。在那次危机之后，全球推出了一系列旨在降低金融不稳定风险的措施。当时的想法是，高负债的个人和家庭更有可能拖欠贷款并削减消费。它被视为一种顺周期特征，增加了经济势头，但在低迷时期有加剧这种势头的风险。

因此，在2014年，英格兰银行金融政策委员会启动了一项新政策，该政策限制了贷款人在高LTI抵押贷款中分配的金额-“LTI流量限制”。对于每年发行价值超过1亿英镑抵押贷款的贷款人，他们必须在未来限制不超过85%的贷款，高LTI抵押贷款-这被定义为借款人(个人或家庭)收入的4.5倍或更高。

正如FCA主持的一项研究所指出的那样，“……研究发现，贷款人转向了更有可能拥有更高收入的借款人类型，如搬家者和共同收入申请人，而不是首次购房者。”¹³

分配给高LTI的总金额没有发生太大变化，约为10%，但市场的动态发生了变化，以前发放低LTI贷款的银行增加了，以前发放接近新上限贷款的银行减少了。LTI高的人收入增加。但是，拥有高LTI的首次购房者的数量受到了影响。

去年房价的涨幅超过了全国平均收入。这进一步使许多人无法拥有房产，包括那些试图存钱存钱的人。在此基础上，抵押贷款市场应该为更高的贷款收入比(LTI)抵押贷款做好准备。

在抵押贷款市场，贷款收入比曾经是一个更大的考虑因素。但这些可能会变得更加重要，特别是随着利率上升，以及对借款人潜在偿还能力进行压力测试的微观审慎监管放松。

除了在2014年引入LTI流量限制外，金融政策委员会还引入了第二个约束，即“负担能力测试”，该测试为贷款人评估潜在买家指定了压力利率，但这也影响了人们再抵押。委员会认为这两项限制都是必要的，以防止他们所认为的抵押贷款承销标准的放松。今年7月，金融政策委员会明智地取消了负担能力测试，并于8月1日生效¹⁴．这一可喜的步骤与本文的叙述相吻合。不幸的是，LTI限制仍然存在。

让我们以过去两年为例来了解这一比例是如何演变的，如下表所示。高LTI的关键显示在第二列中，其中一个人的借款是其收入的四倍(第一季度占总收入的11.8%)，或者是借款是共同收入的三倍或更多的联合抵押贷款(这类贷款占第一季度总垫款的37.8%)。

这张表显示了抵押贷款的LTI分类。如上所述，有一个限制，限制了银行在LTI为4.5以上的情况下可以贷款的金额。

类别	单一其他和联合其他	单人4.00或以上，联合3.00或以上	单人3.50 < 4.00，联合2.75 < 3.00	单人3.00 < 3.50，关节2.50 < 2.75	单人2.50 < 3.00，联合2.00 < 2.50	单人少于2.50，联合少于2.00
2020年第二季度	14.9	43.1	9.3	8.5	9.6	14.7
2020年第三季度	13.2	48.2	9.2	7.8	8.6	13
2020年第四季度	12.2	50.2	9.2	7.9	8.3	12.2
2021年一季度	12.7	49.6	9.6	7.9	8	12.3
2021年第二季度	12.3	51.5	9.4	7.6	7.7	11.5
2021年第三季度	13.2	48.5	9.7	8	8.2	12.4
2021年第四季度	13.7	50.2	8.8	7.2	8	12.2
2022年一季度	15.8	49.7	8.1	6.8	7.7	12

来源:全国

贷款价值比

但贷款价值比(LTV)往往最受关注。

2022年第一季度，贷款价值比(LTV)超过90%的抵押贷款增长份额为3.9%，比去年同期增长2.8%，但比上一季度下降0.2%¹⁵．

格雷厄姆·爱德华兹(Graham Edwards)谈到了“怨恨的租房者”，并声称自2008年以来，已有357万人被挡在了住房市场之外。这是一个非常重要的数字，表明在这一政策领域取得的进展可以产生巨大的影响。

根据2021年人口普查，美国有2810万户家庭。其中包括1930万个家庭。有趣的是，人口普查显示，有360万20岁至34岁的人住在家里，占这个年龄段的28%，而一年前这一比例为24%。今年早些时候，Wayhome进行了一项具有全国代表性的调查¹⁶，42%的租户表示，他们愿意购买他们所租的房子，这一比例从38%的社会租户到45%的私人租户不等．

爱德华兹也认为，这不仅仅是供应限制的问题。他认为高存款利率是最大的问题。然而，他仍然相信95%的LTV抵押贷款，因此仍需要5%的存款。爱德华兹的主要论点是政府和金融部门，“促进长期，固定利率抵押贷款”提供95%的LTV抵押贷款。很难不同意他的一个关键结论，即这“将一群原本经济上有保障的人锁在了房屋所有权之外”。他将此归咎于监管，尽管监管起到了一定作用，但不让市场机制发展也至关重要。

我2021年论文的主题是产品创新的必要性，这里有必要重复一下我当时提出的观点。在2019年12月的一份关于抵押贷款市场新兴主题的广泛报告中，英国金融(UK Finance)指出，作为主要观点，“贷款总额的扩张是在抵押贷款产品创新有限的情况下实现的。”然而，这样的产品创新是必要的，以确保足够适当的抵押贷款产品可用，并实现政府的目标，提高首次购房者的数量。

流动性也

虽然获得融资是主要问题，但重要的是，现有和新房产都能获得融资。对首次购房者的财政援助不能只与新开发项目挂钩。首先，其中许多可能并不在人们想要居住的地方。

二级市场对未来的成功至关重要。流动性也需要通过增加二手房地产市场的交易量来改善。印花税实际上是一种流动性税。有必要取代或改善印花税，这一点再怎么强调也不为过。

房价上涨和人口老龄化可能会增加挑战。总体的净效应是现有房产的利用不足，许多家庭可能有空闲卧室的房产被空置。在经济合作与发展组织(OECD)的38个国家中，英国的财产税征收程度排名第一。正如我在之前关于这一主题的论文中提到的，关于税制改革的《米尔里斯评论》(Mirrlees Review)将住房税描述为“一团糟”。人们偶尔会看到有必要征收财富税的说法，但没有多少实质内容。住房最不需要的是通过税收来进一步考虑不轨，而需要做的一件事是重新评估现有的制度，以改善现有房产的周转和利用率。

在抵押贷款和金融稳定方面，一直存在一种精神分裂的做法。在2008年全球金融危机之后，一系列监管限制旨在阻止向高LTI或高LTV抵押贷款放贷。然而，与此同时，自金融危机以来，宽松的货币政策导致了包括房地产价格在内的资产价格疯狂上涨。由于房价已经超出了许多购房者的承受能力，这反过来促使官方采取了一系列干预措施，旨在提高首次购房者的比例。

系统性风险

在2008年金融危机之后，未来避免系统性风险的问题在政策思维中得到了巩固。这也严重影响了贷款机构(或许还有消息灵通的观察人士)对房地产行业的看法。人们有时会担心，如果贷款条件放松，2008年的情况可能会重演。事实上，在约翰逊首相谈到“砖的好处”政策之后，人们想起了美国的类似做法，导致了所谓的“忍者抵押贷款”的增长——这些贷款是由没有收入、工作或资产的人申请的，几乎没有监管。这些计划本意良好，但却出了严重的问题，在2008年金融危机之前引发了次贷危机。重要的是要保持对这一点的关注。

银行面临的风险

在关于金融的辩论中，经常会出现两个问题。这些都是:

信用风险
利率风险

这两点对于理解目前的政策方法是如何演变的，以及为什么英国会向海外(加拿大和其他地方)寻求见解至关重要。

与此同时，从贷款人的角度来看，另外两个不一定被视为风险、有时可能被忽视的重要问题也很重要。这些都是:

对期限的偏好，即出借人可能准备贷款的期限。在考虑市场解决方案时，这是一个需要牢记的重要考虑因素。
还有提前还款风险。这一点很少被提及，但当借款人申请固定利率的长期抵押贷款时，对于那些提前还款的人，会有透明的惩罚条款，补偿出资人，而不是获得预期的未来利息。请注意，这些产品不同于人们可以灵活地超额付款并提前还款的产品。对较长期抵押贷款的惩罚反映出，在人们希望放贷的意愿的同时，可能会设定较低的利率，因为它将在较长一段时间内偿还，因此如果提前偿还，那么差额就可以弥补。

尽管如此，在经济周期的这个阶段，最突出的还是前两种风险——信贷风险和利率风险。相对于近期历史，英国房价处于高位。当然，它们可能会走得更高，但它们处于高位的事实，加上利率正在上升的事实，可能会让人们重新关注信贷和利率风险。

信用风险是贷款机构的危险，如果借款人违约，他们可能无法收回贷款的全部价值。在20世纪80年代末和90年代初的经济衰退中，这是一个问题。上世纪80年代末，利率和抵押贷款利率飙升，导致房价下跌和负资产，即房产价值低于贷款。但从那以后，这在英国就不再是个问题了。

事实上，如果以伦敦为例，近几十年来名义房价只下跌了两次，一次是在1990-92年，另一次是在全球金融危机后短暂下跌的2008-09年。此外，抵押贷款在英国是完全有追索权的，这意味着借款人仍然欠贷款人剩余的债务，即使在房子被收回之后，因此英国的违约率一直很低，因此贷款人实际上很少遇到信用风险问题。因此，信用风险可能既是一种感知风险，也是一种实际风险——因此，一些借款人，尤其是需要高LTV抵押贷款的首次购房者，不得不付出代价。由于这种信用风险，贷款机构限制向首次购房者发放贷款，并为此收取额外费用。因此，既要实行定量配给，又要提高价格。这给首次购房者带来了巨大的障碍。

利率风险是较高的利率和抵押贷款利率导致贷款的服务成为借款人的一个问题。此外，在固定利率抵押贷款中，贷款人的收入随着时间的推移是固定的，由于利率的增加，贷款人的借贷成本上升，使抵押贷款无利可图。贷款机构通常会支付掉期交易来缓解这一问题，而这一成本最终会转嫁给借款人。

从质量上看，在当前的经济条件下，这些风险显然会增加，但我们能够量化它们吗?

每年的英国家庭调查提供了一个很好的见解，很可能是整个英国的代表。

在过去十年，从2010/11年到2020/21年，出现了这种情况没有家庭收入中用于抵押贷款的比例变化。根据英国家庭调查，抵押者将18%的家庭收入用于抵押贷款。相比之下，房租占家庭收入的比例，社会租户占家庭收入的27%，私人租户占31%。对于私人租房者来说，这一比例在过去十年里从35%下降了。目前尚不清楚政府最近的变化可能会产生什么影响，这些变化赋予了租户更多的权利，有很多人猜测这可能会限制出租物业的供应，从而扭转这种下降趋势。

考虑到对信贷和利率风险的关注，“自2010-11年以来，报告拖欠贷款的抵押人比例一直保持在2%或以下。”在租房者中，虽然最近一年的数字似乎与往年没什么不同，但不可否认，这可能受到了大流行的影响，25%的私人租房者和23%的社会租房者报告说，支付租金相当或非常困难。

根据FCA的说法，“欠款余额(定义为借款人未能支付相当于未偿抵押贷款余额至少1.5%的合同付款或财产所有权)的价值在本季度下降了1.1%，比去年同期下降了11.3%，至133亿英镑，这是自2007年开始记录以来的最低水平。该季度欠款占贷款余额的比例从0.84%下降到0.82%，也是有记录以来的最低水平。”

因此，信用风险看起来很低。因此，认为应该这样做似乎是合理的不成为影响在抵押贷款市场审查中所采取的方法的主要问题。

同时，对于利率风险，最好的解决方案是长期固定利率抵押贷款。这在美国很常见。在英国，虽然固定利率抵押贷款有所上升，但许多都是短期到期抵押贷款。

采取的方法

有三种方法比较突出:

首先，允许市场解决方案，其中政府显示出对市场的信心增加，以增加对首次买家的贷款。这需要审视任何可能阻碍市场的法规和规则。特别是，这将强化我之前在《政策交流》(Policy Exchange)论文中所传达的信息，即基于混合抵押贷款的方法，这种方法必威betway西蒙体育可能会吸引更多的贷款人，并更好地匹配借款人和抵押贷款提供商之间的风险。
第二，鉴于上面提到的信用风险，允许一种保险方法，基于政府迄今为止采用的方法，并采用其他地方的最佳实践。
第三，或以上两者的结合。虽然这些都可以单独采用，但更有可能的是将它们统一实施。

市场驱动的方法侧重于混合抵押贷款

当人们谈论市场解决方案时，一个直接的问题是，如果有一个市场解决方案准备公布，为什么它还没有被看到?当然，这是一个非常合理的问题，但在所有市场中，在抵押贷款市场，我们有可能发现近几十年来扭曲了市场的过多官方干预。

激励措施对抵押贷款机构很重要，对那些希望获得抵押贷款的人也很重要。如果存在政府持续干预的危险，那么可能会削弱贷款机构开发新产品的动力。

我上一份报告的一个关键领域——现在仍然重要——是前面提到的缺乏创新的观点。在审视抵押贷款市场的新兴主题时，《英国金融》(UK Finance)指出，“贷款总额的扩张是在抵押贷款产品创新有限的情况下实现的。”然而，这样的产品创新是必要的，以确保有足够的适当的抵押贷款产品，并实现政府的目标，提高首次购房者的数量。混合抵押贷款，也就是我们当时强调的市场创新的一个例子，就是一条可行的途径。

关键在于，创新已经成为可能，但还需要更多的创新，因此有理由通过取消阻碍市场的规则和规定来促进市场。这可能包括放松对高LTI抵押贷款的限制。甚至有可能放宽阻止银行获得高LTV的审慎监管。但即使不改变这种审慎监管，资本市场也有混合抵押贷款的解决方案。

来自全球各地的投资者和更多对风险和期限有着不同偏好的金融公司可以加入商业街银行的行列，为抵押贷款提供资金。

零售银行更喜欢低风险和短期的抵押贷款市场，养老基金喜欢低风险和长期的，投资银行喜欢高风险但短期的。如果来自上述各方的资金混合在一起，那么抵押贷款就可以与借款人的需求相匹配。有足够多的银行愿意向英国买家提供贷款。

人们仍然可以获得和现在一样的抵押贷款，而不需要复杂的程序——只需要找一个提供商。借款人，就像现在一样，拿出一个单一的，同质抵押贷款，比如在约定期限内的标准还款;发起并提供抵押贷款的抵押贷款提供商很可能是零售银行或建房互助协会。但所有的创新都是在幕后发生的。

混合抵押贷款为借款人提供了更灵活、更有效的抵押贷款。它确定了个人抵押贷款的不同风险和期限概况。例如，它可以安全地提供更多低存款或无存款抵押贷款，以帮助更多的人进入住房阶梯。或者更长期的低利率抵押贷款，让人们知道他们每年的抵押贷款都会减少，从而确定月供。

抵押贷款平台将帮助提供创新，并在幕后混合资金。这可能存在于抵押贷款的机制中，由一系列出资人提供贷款，这些出资人在不同的时间框架内得到偿还。净效果是，这可以允许高LTV抵押贷款提供给首次购房者，无论他们希望购买新房或非新建房屋。

因此，虽然对于买家来说，他，她或他们照常借款，但资金是通过贷款人以不同的方式提供的。抵押贷款的不同部分可以在不同的时间偿还，以减少买方的借款，并为贷款人减少风险。举个例子，有三个资金提供者。为了满足自身的资产负债表要求，它们提供的资金期限不同，利率也不同。它们吸收不同的风险。他们获得的利率反映了他们贷款的期限和风险。

因此，随着时间的推移，人们的还款率可能会自然下降，这反映出所提供的资金最终来自不同的提供者。85%和95% LTV之间的差距，甚至是100% LTV之间的差距成为主要风险——由投资银行或非存款机构承担。次级风险，比如这种抵押贷款60%到80%的贷款价值比(同样是一种感知风险，但严格而必要的英格兰银行对银行的压力测试表明，在特殊情况下，它将成为一种风险)将由现有的零售贷款机构承担。按揭提醒上的第三级风险，长期但风险较低，可能由养老基金承担。问题是需要增加这种高LTV贷款的可用性。

这种方法也可能提高100% LTV抵押贷款的可能性。起初，如此高的抵押贷款可能会让一些观察人士对这种做法持谨慎态度。现实情况是，如果我们依赖低风险的贷款机构提供大量抵押贷款，那么谁能贷款就会受到自然的限制。考虑到95%甚至90%的LTV抵押贷款比例较低，这意味着需要5%或10%的存款。

许多有长期支付房租记录的人经常被拒绝申请抵押贷款，因为他们没有存款。即使对那些有储蓄的人来说，随着房价上涨，存到存款的能力也变得更加困难。支付租金的记录应该允许人们在没有存款的情况下获得抵押贷款。

此外，延长人们偿还抵押贷款的期限也是一种自然的政策反应。在这种情况下，抵押贷款的平均期限可以从25年延长到更长时间。它还可以与其他市场创新相结合。

在研究本文的过程中，最有趣的观察之一经常是潜在政府参与的扭曲影响。虽然单独来看，个别政府计划似乎是合理的，但它们可能会对市场找到租房一代问题的解决方案产生扭曲影响。也就是说，预测政府计划何时实施、能持续多久，以及计划结束后是否会被替换，并不总是可能的。这并不是说这些措施会排挤私营部门，而是会扭曲市场的发展。

你可在此查阅一系列现有的政府计划:https://www.ownyourhome.gov.uk/．其中包括以下内容。2021年4月推出的抵押担保计划，帮助有5%首付的首次购房者和现有业主。Help to Buy Equity Loan，政府为首次购房者提供最高20%的贷款，用于购买新房。对于第一次买房的人来说，一部分是租的，一部分是买的。首次购房者和主要员工享受First Homes折扣，符合条件的议会租户也享受Right to Buy优惠。

除了对政府计划影响的观察之外，有趣的是注意到解决不同问题的私人房屋所有权计划的范围，这表明，如果让市场自己发挥作用，它可以在需求方面解决住房空间的不同问题。例如，贷款者结构化方案似乎是标准的95% LTV产品，但这些是由建筑商支持的。这些似乎是可用的存款解锁¹⁷涉及多个建房互助会和按揭市场¹⁸．与此同时，银行和建房互助会都可以使用共享股权计划，例如，oporityity¹⁹甚至^20.或Ahauz²¹．另一个关注市场的领域是“租自有”计划，或有时被称为“Wayhome”的渐进房屋所有权计划²²或Keyzy。²³一个健康的房地产市场如何激励新产品，最近推出的一个是Stride Up的首次购房者共享所有权计划²⁴．当然，人们希望鼓励向市场驱动的解决方案的结构性转变，但正如所有市场一样，人们需要预料到存在周期。

保险方法

可以采取的另一种方法是扩大抵押贷款保险计划。理解为什么人们如此关注保险是很重要的。像所有这样的系统一样，它可以从两个方面来看待:

第一，保护贷款人免受信用风险的影响。
第二，它将有助于确保提供高价值抵押贷款，尽管保险成本将转嫁给借款人。

这一想法的思路是，如果抵押贷款的LTV很高，那么借款人必须购买保险，以防他们无法支付抵押贷款。这对借款人来说成本更高，但其想法是，这种方法将确保贷款人能够并愿意提供高LTV抵押贷款。

如前所述，政府已经推出了抵押担保计划。2008年全球金融危机之后，高LTV抵押贷款出现短缺，因此政府在2013-16年推出了帮助购买:抵押担保计划。它被认为是成功的，因为高ltv的数量增加了，那些利用它的人也增加了，尽管如果没有这个计划，这可能会发生。

现在有一个新计划，一直持续到2022年底。值得注意的是，正如财政部所描述的那样，该计划的总体原则是:“该计划专注于帮助借款人，对客户来说简单;对贷款人来说，管理上尽可能简单;不鼓励不负责任的贷款;包含政府所承担的风险级别;能够迅速有效地落实到位。”

这些原则是有道理的。现在的问题是，是否要在此基础上进一步发展，甚至是否要扩大其影响范围。

不过，正如下文所述，并重申我上一篇论文的主要观点，如果采取这条路线，它与市场机制一起提供必要的解决方案，以促进贷款，而政府不承担任何风险，也是有道理的。

然而，95%的LTV抵押贷款现在被认为是可接受的最大值，这种方法无法克服许多人面临的达到5%存款的挑战。因此，其他现有的方案，买方分享部分股权的财产可能会继续存在。然而，这些计划有时可能只适用于特定的新建物业，虽然受欢迎，但可能无法为买家提供他们在位置方面所寻求的灵活性。

在一个有趣的国际市场比较中，Mulheirn²⁵， Browne和Tsouklais指出，加拿大、澳大利亚和荷兰的重点是通过对高价值贷款使用抵押保险来解决信贷风险。与此同时，丹麦试图通过增加长期固定利率抵押贷款的可获得性来解决利率风险。考虑到这一切，正如他们在论文中提到的那样，加拿大经常被引用为一个榜样。然而，一个令人担忧的问题是，它的保险体系对借款人来说很昂贵，约占总借款的4%。

然而，如果高价值抵押贷款要附加保险费，问题自然是，它是否应该是强制性的，以及它是否应该由政府提供，还是由私营部门提供?

考虑到我们在经济周期中所处的位置，如果抵押贷款市场审查集中在与保险相关的方法上，也许并不令人意外。

它当然保护了那些贷款机构，比如英国零售银行，它们对高市场份额感到满意，不希望通过高LTV抵押贷款承担额外风险。

保险计划的主要目的是覆盖损失风险，并确保高LTV抵押贷款不会在经济状况恶化和房价下跌时消失。

近年来的阻力是，贷款机构已经证明，它们对这种风险感到放心。目前有许多银行从事95%的贷款。但令人担忧的是，市场是顺周期的，当住房市场上升和经济状况良好时提供如此高的LTV，当经济或市场状况恶化时撤回它们。

在过去，高LTV抵押贷款的价格一直是个问题。价格的一个重要影响因素是竞争。自“圈护”以来，少数几家大型银行拥有大量非常廉价的现金，从而在低利润率下加剧了竞争，因此银行的利润率已经很低。中小型贷款机构无法获得这种“圈地资金”，它们将发现竞争变得更加困难。

下表显示，所有LTV之间仍然存在激烈的竞争，高LTV抵押贷款的价格并不比低LTV高多少。但问题是，是否需要这样的保险计划来鼓励贷款人提供高LTV抵押贷款?该表显示，前五大银行中有四家使用政府保险计划，但重要的是，没有使用政府保险计划的银行与其他银行相比仍然具有竞争力。

	按揭保证计划?	60％	75％	８５％	90％	95％
在全国范围内	没有	3.44%	3.49%	3.54%	3.59%	3.59%
汇丰银行	是的	3.39%	3.44%	3.54%	3.59%	3.84%
NatWest	是的	3.45%	3.45%	3.54%	3.59%	3.87%
哈利法克斯	是的	3.52%	3.56%	3.57%	3.66%	3.86%
巴克莱(Barclays)	是的	3.38%	3.45%	没有产品	3.49%	3.95%

来源:大银行网站，1^圣2022年7月(2年期固定，免费抵押贷款)

最便宜的95%贷款，也是低LTV和高LTV之间价格差异最小的贷款，是Nationwide，这里唯一没有使用政府保险计划的贷款机构。与此同时，那些使用该计划的人必须在预先成本中定价，以考虑到这项保险。从这些数据来看，高LTV贷款的成本并不比低LTV贷款高得多，那么这可能不是一个需要解决的问题。

反对保险的另一个论点是，能够提供抵押贷款的一个核心特征是，贷款人可以为自己的抵押贷款风险定价，因为这是他们业务模式的核心。

有人提出的一个问题是，如果政府的抵押贷款保险计划到期，而没有替代方案，会发生什么?如果一家大型贷款机构能够在没有此类保险的情况下提供高LTV抵押贷款，那么其他机构为什么不能呢?这与政府可能发挥的扭曲影响的观点相呼应。

此外，一个问题是，在政府保险计划中，纳税人最终是否要承担部分账单。如果没有这样的政府干预，承担成本的可能是建筑商。举个例子，在本文的研究中强调，Nationwide使用存款解锁，这是一种保险计划，通过建筑商支付部分费用，为Nationwide提供中高LTV抵押贷款保险。相比之下，Halifax推出了一款具有竞争力的95% LTV新建产品，由政府保险计划支持，建筑商不付款，但纳税人将承保保险。挑战在于，这对市场或借款人是否是最优结果。我倾向于政府退一步，促进抵押贷款产品的必要创新。

综合方法

第三种方法是两者结合。

虽然这些都可以单独采用，但更有可能的是将它们统一实施。接受私营部门推动的保险方法，作为吸引贷款机构提供更高的lltv的一种方式，但要接受这样做是有成本的，由借款人承担，甚至在某些开发项目中由房屋建造商承担。这比由纳税人承担保险成本更好。

但是，如上所述，这种保险方法不应被视为理想的或唯一的方法。因此，应该专注于帮助促进市场需要的创新，其中混合抵押贷款方法只是一个重要的例子，取消那些不会威胁金融稳定，但可能阻碍市场并限制首次购房者获得融资能力的规则和规定。

解决我们的住房挑战不仅仅是供应问题(与供应同样重要)，还涉及解决需求方面的问题，特别是希望成为首次购房者的人能否获得融资。

这篇文章的重点不是供应问题，但值得一提的是，我们自然需要更多的房屋供应，尤其是在人口增长的情况下。通常的咒语是增加供应。房地产开发商显然支持这一观点。它也深深扎根于大众的观念中。供应确实很重要。然而，问题不只是建造了多少房产。这是它们被建造的地方，以及它们的外观和感觉。数量、地点和质量很重要——以及可承受性，在供应方面都很重要。不仅仅是新建建筑，还有重新开发，并允许更好的周转和更大的现有物业占用。营业额固然重要，但高印花税是个问题。 The common mantra that it is only supply is wrong.

财务是解决方案的关键部分，尤其是对首次购房者而言。本文关注的重点是解决我们面临的住房挑战的关键领域:融资问题，并确保潜在首次购房者的融资可用性和可负担性。

疫情爆发前，英国首相约翰逊曾谈到要把“租房一代”变成“买房一代”。2022年6月，他公布了一份抵押贷款市场评估报告。它可能引发的变化可能是革命性的。

考虑一下本文中强调的一些数字:

全球金融危机后的2009年为19.3940万户，2020年为30.3970万户，去年为40.9370万户。这是好消息，但还有很多工作要做。
第一次买房的人通常都很年轻。现在他们很年轻，但正在变老。首次购房者的平均年龄持续上升，在过去十年中从29岁上升到32岁。即使从事高薪的专业工作，一个人的角色也不再是能够买得起房子的保证，因为目前的价格很高，需要大量的存款，而且通过限制非常高的低收入(LTI)抵押贷款来限制借款。
在过去的十年里，租房的家庭数量急剧增加，从280万增加到450万。年轻家庭在私人租赁业中占很大比例。16-24岁的人占私人租房的八分之一，25-34岁的人占十分之三，35-44岁的人占五分之一。而最近的人口普查显示，有360万20至34岁的人住在家里，占这个年龄段的28%，而一年前这一比例为24%。
如果不能解决这个问题，毫无疑问的输家是那些租房和希望成为房产所有者的人。其他地方的研究和上面提到的表明，十分之四的租户希望购买他们居住的房产。
如果有人认为房价是平均收入的四倍是负担能力的门槛，那么值得注意的是，只有15个地方政府的首次购房者的平均房价低于这一门槛。去年，平均押金为53935英镑，约为平均房产价值的20%。
在过去十年中，用于抵押贷款的家庭收入比例没有变化。抵押者将家庭收入的18%用于支付抵押贷款。相比之下，房租占家庭收入的比例，社会租户占家庭收入的27%，私人租户占31%。

政府的帮助在帮助购买等领域取得了成功，但它不能总是用纳税人的钱介入。此外，临时削减印花税等干预措施往往会推高房价，超出人们的承受能力。这一点得到了广泛认可。也许没有得到足够的重视，但这里强调的是，政府计划可能有助于扭曲影响，不允许市场充分发展。

第一种方法，也是这里推崇的方法，是通过取消阻碍市场发展的规章制度来促进市场发展。这可能包括放松对高LTI抵押贷款的限制。甚至有可能放宽阻止银行获得高LTV的审慎监管。但即使不改变这种审慎监管，资本市场也有解决方案，我称之为混合抵押贷款。

全球各地对风险和期限有不同偏好的投资者和更多金融公司可以加入我们的商业银行，提供抵押贷款融资。

我们的零售银行喜欢低风险和短期的，养老基金喜欢低风险和长期的，投资银行喜欢高风险但短期的。如果来自上述各方的资金混合在一起，那么抵押贷款就可以与借款人的需求相匹配。有足够多的银行愿意向英国买家提供贷款。

人们仍然可以获得和现在一样的抵押贷款，而不需要复杂的程序——只需要找一个提供商。但所有的创新都是在幕后发生的。

混合抵押贷款为借款人提供了更灵活、更有效的抵押贷款。

第二种方法是扩大抵押贷款保险计划，我们认为这不应以牺牲第一种方法为代价。但它值得考虑。

理解为什么人们如此关注保险是很重要的。像所有这样的系统一样，它可以从两个方面来看待:一是保护贷款人免受可感知的信用风险;第二，它将有助于确保提供高价值抵押贷款，尽管保险成本将转嫁给借款人。

第三种方法是两者结合。虽然这些都可以单独采用，但更有可能的是将它们统一实施。接受私营部门驱动的保险方法，并帮助促进市场需要的创新，其中混合抵押方法只是一个重要的例子。

上述具体政策建议包括:

通过高贷款收入比(LTI)抵押贷款放宽对贷款金额的限制。
鼓励更广泛的长期固定利率抵押贷款。
与评级机构和贷款机构合作，确保支付租金是强制性的，计入信用评分，以允许信用良好的借款人无法储蓄存款，能够购买。有必要确保向信誉良好的借款人提供高LTV抵押贷款，这些借款人有长期支付租金的记录，但他们没有足够的资金支付5%的定金来购买和申请抵押贷款。
为了防止买房，让房东将首次购房者挤出市场，可以进一步提高养老金上限，以阻止那些可能已经达到上限的人购买房产，以增加他们的养老金。
如果官方的政府计划被认为不再有必要，就逐步取消。

在“购买的权利”和“帮助购买”的成功之后，现在是政府推出“金融购买”的时候了，它是市场，而不是纳税人，提供金融解决方案。

预计这些提议不会产生新的系统性风险。虽然很难确切地说有多少人会受益，但这个数字可能高达300万，这是一个巨大的数字。对于新首相和政府来说，这将是帮助更多“租房一代”转变为“买房一代”的重要一步。

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相关的出版物

作者

Gerard Lyons

内容

1.引言和政策建议:

建议如下:

需要三管齐下的方法。

具体的政策影响如下:

2.问题概述

解决问题

出租的数量

风险

3.首次购房者

这些数字

首次购房者面临的障碍

存款约束

贷款与收入之比

贷款价值比

流动性也

4.解决方案:为什么金融是关键

系统性风险

银行面临的风险

采取的方法

市场驱动的方法侧重于混合抵押贷款

保险方法

综合方法

5.结论

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系统性风险

银行面临的风险

采取的方法

市场驱动的方法侧重于混合抵押贷款

保险方法

综合方法

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